Worauf Käufer beim Immobilienkauf auf Kreta, Mallorca & Co. achten müssen


Wohnflächenberechnung in Europa: Worauf Käufer beim Immobilienkauf auf Kreta, Mallorca und Co. achten müssen



Jean René Kaste erklärt: häufige Missverständnisse bei Wohnflächenangaben im Süden 



Der Kauf einer Immobilie auf Kreta, Mallorca, Sardinien oder in der Toskana ist für viele ein großer Traum. Doch wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommt, stößt schnell auf ein zentrales Problem: Die Wohnflächenberechnung erfolgt in Südeuropa völlig anders als im deutschsprachigen Raum. Das führt oft zu Missverständnissen und kann die Immobiliensuche erheblich erschweren.
Jean René Kaste, Geschäftsführer von Kaste Immobilien, kennt diese Problematik aus seiner langjährigen Erfahrung:

"Viele unserer Kunden aus Deutschland sind überrascht, wenn sie nach einem Haus auf Kreta oder Mallorca suchen und die angegebenen Quadratmeter nicht mit ihrer Vorstellung übereinstimmen. In Spanien, Italien oder Griechenland werden Flächen einfach anders berechnet – das betrifft sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien."

In diesem Blogbeitrag klären wir, wie die Wohnflächenberechnung in den beliebtesten Immobilienmärkten des Südens funktioniert, welche Schwierigkeiten sich daraus für Kaufinteressenten ergeben und wie wir bei Kaste Immobilien mit bemaßten Grundrissen für maximale Transparenz sorgen.


Wie wird Wohnfläche in Südeuropa berechnet?


Griechenland – Beispiel Kreta


Auf Kreta und generell in Griechenland wird die Bruttogrundfläche (BGF) als Wohnfläche angegeben. Das bedeutet, dass nicht nur Innenräume, sondern auch Außenmauern, Balkone und Terrassen vollständig einberechnet werden. Besonders massiv gebaute Steinhäuser auf Kreta können daher auf dem Papier größer erscheinen, als sie tatsächlich nutzbare Wohnfläche bieten.

Spanien – Beispiel Mallorca


In Spanien, insbesondere auf Mallorca, unterscheidet man zwischen:

  • Superficie construida (bebaute Fläche): Enthält alle Wände, Balkone und teils auch Terrassen.
  • Superficie útil (nutzbare Fläche): Tatsächlich begehbare Fläche innerhalb des Hauses.

Mallorquinische Immobilienanzeigen geben meist die bebaute Fläche an – was für Käufer aus Deutschland zu falschen Vorstellungen führt.

Italien – Beispiel Sardinien und Toskana


In Italien, sei es auf Sardinien oder in der Toskana, wird die superficie commerciale (kommerzielle Fläche) genutzt. Hier werden nicht nur Wohnräume, sondern auch Anteile von Außenflächen, Garagen oder sogar Parkplätzen mit eingerechnet. Dadurch erscheint eine Villa in der Toskana oder ein Haus auf Sardinien oft größer als eine gleichwertige Immobilie in Deutschland.

Portugal – Ähnlich wie in Spanien


Auch in Portugal unterscheidet man zwischen der Bruttobaufläche (área bruta de construção) und der Nutzfläche (área útil). Ähnlich wie auf Mallorca oder Sardinien kann eine portugiesische Immobilie größer wirken, als sie tatsächlich ist.


Wohnflächenberechnung in Deutschland, Österreich und der Schweiz – ganz anders!


In Deutschland, Österreich und der Schweiz ist die Berechnung deutlich standardisierter:

  • Deutschland: Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden Balkone und Terrassen nur zu 25-50 % angerechnet.
  • Österreich: Ähnliche Regeln wie in Deutschland nach der ÖNORM B 1800.
  • Schweiz: Die SIA-Norm 416 gibt die Innenraumfläche ohne Außenwände an – was für mehr Transparenz sorgt.

Diese Unterschiede führen dazu, dass sich nordeuropäische Kaufinteressenten schwer tun, die richtige Immobilie auf Kreta, Mallorca oder in der Toskana zu finden.

Welche Probleme entstehen für Immobilienkäufer aus dem Norden Europas?


Jean René Kaste von Kaste Immobilien hat in den letzten Jahren zahlreiche Kaufinteressenten beraten, die auf Kreta, Mallorca oder Sardinien eine Immobilie kaufen wollten. Immer wieder tauchen die gleichen Herausforderungen auf:

  1. Missverständnisse bei der Wohnfläche Viele Interessenten aus Deutschland oder Österreich gehen von der deutschen Berechnung aus und sind enttäuscht, wenn die tatsächliche Innenfläche kleiner ausfällt.
  2. Falsche Filter bei der Online-Suche Wer online nach einer "100 m² Villa auf Mallorca" sucht, bekommt oft größere Objekte angezeigt als tatsächlich nutzbar sind – einfach, weil dort auch Balkone und Terrassen zählen.
  3. Schwierigkeiten bei der Wertbestimmung Ein Haus auf Kreta mit 150 m² laut Exposé kann real nur 100 m² Innenfläche bieten. Wer das nicht weiß, zahlt womöglich einen höheren Preis als erwartet.

Lösung: Transparenz durch bemaßte Grundrisse – Ein Konzept von Kaste Immobilien


Um diese Probleme zu lösen, setzt Kaste Immobilien auf maximale Transparenz.

"Wir haben uns entschieden, in unseren Exposés stets bemaßte Grundrisse zu integrieren. Dadurch können unsere Kunden genau sehen, welche Flächen wirklich nutzbar sind," erklärt Jean René Kaste.


Vorteile bemaßter Grundrisse


✔ Exakte Darstellung der Wohnfläche – ohne Missverständnisse.
✔ Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Ländern.
✔ Bessere Einschätzung des Preis-Leistungs-Verhältnisses.


Was tun, wenn Verkäufer keine Unterlagen haben?


Ein weiteres Problem bei Bestandsimmobilien auf Kreta, Mallorca oder Sardinien: Viele Verkäufer besitzen keine offiziellen Grundrisspläne. In diesen Fällen gibt es zwei Optionen:

  1. Professionelle Vermessung durch einen Architekten – sinnvoll bei hochwertigen Immobilien.
  2. Erstellung eines neuen Grundrisses basierend auf vorhandenen Plänen und Messungen.

Kaste Immobilien arbeitet in solchen Fällen mit lokalen Architekten und Vermessungsexperten zusammen, um den Käufern eine realistische Darstellung der Immobilie zu liefern.

Fazit: Beim Immobilienkauf im Süden genau hinsehen!


Beim Hauskauf auf Kreta, Mallorca, Sardinien oder in der Toskana sollten Kaufinteressenten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz immer auf die Unterschiede in der Wohnflächenberechnung achten.

Jean René Kaste und sein Team von Kaste Immobilien setzen daher auf bemaßte Grundrisse und maximale Transparenz, um ihren Kunden eine fundierte Kaufentscheidung zu ermöglichen.

Sie interessieren sich für eine Immobilie im Süden Europas? Kontaktieren Sie Jean René Kaste und Kaste Immobilien für eine individuelle Beratung!


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